「不動産管理業」の独立開業で儲かる極意。成功と失敗のポイントも解説。

目次

「不動産管理業」の開業が儲かるメリット・失敗すると儲からないポイント

安定収入と低経費:不動産管理事業の魅力

  • 不動産管理業界は、管理業務の受託により定期的に管理料が支払われる安定した収入が見込めます。比較的安定した運営が可能で、大きな経費の発生も少ないと言えます。
  • 資金面では、人件費や営業推進費、事務所の開業費用などが主な出費となりますが、これらも過度に大きな負担にはならないと考えられます。

収益源とサービスの拡張:不動産管理業のビジネスモデルと成長戦略

  • 不動産管理業における主な収益源は管理費です。サービスの提供範囲が広がるにつれ、管理費の額も増加する傾向にあります。業界内の競争構造を見ると、上位企業は大手不動産会社の子会社やグループ会社によって占められており、業務内容は比較的固定的であり、変化は少ないです。
  • 主には、親会社が開発した不動産の管理を行っています。しかし、供給される物件数は、日本の人口動態の変化に伴い、長期的に減少しています。このような状況は、不動産市場において新たな開発や販売が難しい状況を示しており、不動産業界は既存の物件の価値を最大化することに注力する必要があります。

不動産管理業の収益特性

  • 売上の大部分は、不動産管理という本来の業務から生じており、消費者向けの賃貸住宅や企業向けのオフィススペースの管理からの収入がほとんどを占めています。

後発の開業でも成功できる不動産管理業界の機会

  • 大手企業が管理する物件数を見ると、マンション管理では約40%、賃貸住宅管理では約20%程度を占めています。
    この業界は労働集約型であり、技術的な差異が少ないため、後発の中小企業も成功できる分野と言えます。

地域特性と市場ニーズ:不動産管理業の地域戦略

  • 地域別の特性を見ると、事業所や従業員の数、売上高は地域によって異なり、特に関東圏と近畿圏がこの業界の中心地となっています。これらの地域では、分譲マンションの管理などが盛んに行われています。

資格不要で参入可能:不動産管理ビジネスの始め方

  • この業界には特別な資格は必要なく、基本的には誰でもこのビジネスを始めることが可能です。しかし、賃貸住宅の管理に関しては、国土交通省が設定した「賃貸住宅管理業者登録制度」によって、家賃の収受、契約更新、契約終了などの管理業務を行う事業者が対象となっています。
  • これらの業務は不動産管理の中核をなすものであり、事業の大部分を占めています。業務内容としては、オーナーからの委託による賃貸管理と、自らが貸主となって行うサブリースが主なものです。

安定した業界構造:不動産管理のトップ企業と競争環境

  • 不動産管理業界の動向を見ると、マンション管理のトップ企業群は、ほとんど変動がない安定した状態を保っており、マンションの管理件数で業界全体の約40%を占めています。
  • 賃貸住宅管理の分野でも、上位企業の位置づけは安定しており、2013年時点での住宅全体のストック数に対するシェアは約17.6%となっています。

金融機関との連携

  • 金融機関との連携も大切で、ビジネスマッチングや人材紹介、接客応対の支援を受けることもできます。新築物件の建設資金融資などを受けることも効果的です。
  • 定期的に、管理ノウハウの提供、税制や関連法規に関するセミナーの開催などを受けることもできます。

不動産管理の需要と供給:市場動向の理解

  • 需要と供給の動向については、管理する不動産の数が関係してきます。経済の波によって変動はありますが、建築される建物の床面積や新設住宅の数は、近年安定している傾向にあります。しかし、住宅建設の数はピーク時を境に減少傾向にあり、供給過剰の状態が続いています。
  • 以上の要点を踏まえ、不動産管理業は、幅広い物件の管理を行うと同時に、市場の動向や地域特性にも敏感に対応する必要がある産業であることが理解できます。

管理戸数の増加に注力:不動産管理業界の競争戦略

  • この業界における競争要因として、規模の経済が挙げられます。技術的な差別化が難しく、労働集約型であるため、各企業は管理戸数の増加に注力し、市場シェアの拡大を目指しています。

不動産管理業界の基本

  • 不動産管理業界は、日本の産業分類において「K不動産業、物品賃貸業」という大分類に含まれ、「不動産管理業」として細分化されます。この分野は、ビルやマンションなどの物件のオーナーから委託を受け、経営や保守を主な業務とする事業として位置づけられています。
    具体的なサービスとしては、ビルやマンションの管理、アパートや土地の運営などが挙げられます。

サービスの質向上:賃貸住宅管理業者の信頼と安心

  • 不動産管理業界には、範囲の経済も重要な要素であり、多くの企業が不動産開発から管理までの一連のサービスを提供するビジネスモデルを採用しています。
  • このような一貫したサービス提供により、大手企業だけでなく、地方の中小企業も含めて、不動産に関連する幅広い業務を受注し、収益性の向上を図っています。

プロパティマネジメントの差別化:質の高いサービス提供

  • 不動産管理業界では、賃貸住宅管理に関するサービスの質の向上が重要視されています。この目的を達成するため、国土交通省は2011年に「賃貸住宅管理業者登録制度」を導入しました。
  • この制度では、賃料や敷金の受領、契約の更新、終了時の手続きなど、賃貸管理業務の基準が設定されており、貸主と借主双方の信頼と安心を促進することを目指しています。
  • また、業界内での差別化が求められる中、質の高いプロパティマネジメントへのシフトが必要とされています。これには、物件の価値を高めるための総合的なアプローチや、企業ごとの強みを活かした戦略が不可欠です。
  • この文脈で注目されているのが、高級マンションなどで提供される「コンシェルジュサービス」です。このサービスは、来客応対、各種代行サービス、情報提供、相談対応、予約手配など、住民のさまざまなニーズに応えるものです。

開業費用の調達方法

  • 制度融資に関しては、日本政策金融公庫の普通貸付や信用保証協会のセーフティネット保証制度など、中小企業に対する支援制度が利用可能です。これらの融資制度を活用することで、事業の安定性や成長性を高めることができます。

財務指標で見る不動産管理業の健全性

  • 財務状況を分析する際には、収益性、安全性、効率性といった指標を見ることが重要です。受託契約に基づく安定した管理料収入が、収益性の高さを支えています。
  • また、事業運営が安定していることから、流動性比率も良好であることが多く、経営の安定性を示しています。
  • しかし、資本の回転率やギアリング比率を見ると、経営資源の活用度合いや財務構造に課題があることも見受けられます。過剰な在庫や借入れには注意が必要です。

賃貸管理と建物管理:不動産管理業のサービス内容

  • 不動産管理業のサービス内容は、賃貸管理業務と建物管理業務の二つに大きく分かれます。賃貸管理業務では、入居者やオーナーとの契約関係やトラブル対応などが主な業務です。
  • 一方、建物管理業務では、物件の日常的な保守管理や設備の点検、修繕計画の立案などが行われます。これらの業務を通じて、不動産管理業者は賃貸物件やマンションの価値を維持し、住む人々の快適な生活環境を提供することを目指しています。

営業形態の多様性:不動産管理事業者の顧客対応戦略

  • 不動産管理事業者の営業形態には大きく二つのタイプがあります。一つは、フロントに常駐するスタッフが直接入居者の対応を行うタイプで、もう一つは、サービスセンターを通じて遠隔で管理し、入居者とインターホンでコミュニケーションを取るタイプです。
  • 前者では、入居者の状況や要望に応じて男性スタッフや女性スタッフを配置し、サービス提供の時間帯も24時間体制から平日のみなど様々です。特に週末や祝日などの対応は入居者のニーズが高まるため、柔軟な対応が求められます。

キャッシュフローの重要性と経営の課題

  • 不動産管理業界におけるキャッシュフロー分析では、営業活動によるキャッシュフローが比較的安定しており、キャッシュサイクルに関する懸念は少ないといえます。
  • しかし、投資活動によるキャッシュフローでは、固定資産の増減、財務活動によるキャッシュフローでは、長期借入金の増減には変動が大きく、注意が必要です。

サービス品質向上で差別化:不動産管理業の成功戦略

  • 経営改善や収益向上のためには、不動産管理サービスの質と量を高めることが重要です。特に、マンションやその他の建築物の着工状況との関連性が深いため、起業家及び事業担当者は、建設業界の動向にも敏感である必要があります。
  • 管理組合との関係構築も業務運営の要であり、サービス品質の向上は、住生活の質の向上と直結します。コンシェルジュサービスの提供やマンション管理士の資格取得は、サービスの付加価値を高める方法の一つです。

民泊事業への展開:不動産稼働率の向上とインバウンド対応

  • 政府は観光立国を目指し、インバウンド需要の増加に対応するために「住宅宿泊事業法」を2018年6月に施行しました。この法律は、一般家庭が年間180日まで観光客を受け入れられる「民泊」を可能にするもので、不動産の稼働率向上に貢献すると考えられています。業界大手の一部はすでにこの事業に参入しています。

開業に関連する法律

  • 関連法規制に関しては、不動産業界には不動産登記法、借地借家法、宅地建物取引法など、多くの法律が関連しています。これらの法規制を遵守することは、業務運営において必須の要件です。
  • 本記事の内容は調査時点のもので、独自調査による推測の情報を含んでおります。数値等の情報を含め保証されるものではありません。
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