「ビルメンテナンス業」の独立開業で儲かる極意。成功と失敗のポイントも解説。

目次

「ビルメンテナンス業」の開業が儲かるメリット・失敗すると儲からないポイント

ビルメンテナンス業界の特徴と競争環境

  • ビルメンテナンス業界は、いくつかの特徴によって区別されます。まず、この業界は受注ベースで運営されており、都市中心の産業であるため、売上の大半は東京や近畿地方に集中しています。また、中小企業が多く、大手企業であっても市場シェアは小さいのが特徴です。さらに、人件費が総費用の大部分を占める労働集約型の産業であり、非正規雇用が多く、高齢者や女性の従業員も多いのが現状です。この業界は、特に官公庁からの受注に依存しており、地方においてはその傾向がより顕著です。

ビジネスモデル革新と業界の融合

  • ビルメンテナンス業種では、ビジネスモデルの革新が必要となってきています。ICTの発展により、異業種間の垣根が低くなり、業界の融合が進んでいます。たとえば、製造業では製品の販売だけでなく、IoTを活用したサービス化が進んでいます。ビルメンテナンス業界でも、遠隔操作や細かな管理を可能にするサービスが求められています。建設業では、IoTを活用した遠隔一元管理や3Dビジュアル管理によって、ビルオーナーとの密接な関係構築が進んでいます。小売業のオムニチャネル化や越境ECのように、ビルメンテナンス業界もFMアウトソーシングの新たな形を模索する必要があります。

3Kイメージの払拭と業界の魅力向上

  • ビルメンテナンス業界は、3K(キツイ、汚い、危険)のイメージを改め、より魅力的な業界へと変革を遂げる必要があります。この変革を達成するためには、業界全体の取り組みと各企業の独自の努力が必要です。ICT技術の導入と、それを扱える人材の確保が極めて重要であり、この分野でのイノベーションを推進するためには、ICT業界との連携が不可欠です。

企業基盤の理解と業種分析の重要性

  • ビルメンテナンス業種の分析を行う際には、企業の基盤を理解することが重要です。系列系企業の場合は、親会社やグループとの関係、経営方針、事業のつながり、業績などを把握することで、与信判断を行うことができます。一方、独立系企業では、その強み、主要顧客、主要受託物件などを把握することが重要です。

市場規模の拡大と業界の将来性

  • 市場規模に関しては、2016年時点で約3.9兆円とされており、事業所数と従業員数はそれぞれ約2.3万と112万人です。バブル崩壊以降、市場は拡大を続けているものの、成長率は緩やかです。しかし、経済政策「アベノミクス」の影響や、増加する観光客などが、市場のさらなる拡大につながると期待されています。
  • 業界内の主要企業の多くは東京に本社を置き、業界全体としてもトップ企業の市場シェアは限定的です。このような状況の中、ビルメンテナンス業界は、さまざまな変革に直面しながらも、将来に向けて進化し続けています。

海外展開と新規事業の可能性

  • 海外市場への展開については、大手企業がグループ企業の海外展開に合わせて、または海外の資本と提携して事業を展開する例が見られますが、中小企業の海外進出はまだ限られています。

企業基盤の強化と業界内の立ち位置

  • 企業基盤については、「独立系」と「系列系」の企業に分かれます。独立系企業は、全国展開している大手と地域限定で事業展開している企業があり、系列系企業は大手企業や財閥グループに属する企業で、多くは業務のアウトソーシングや雇用対策を目的として設立されています。

開業に関連する法律

  • ビルメンテナンス業界は厚生労働省の管轄で、建築物衛生法を始め、水道法、浄化槽法、廃棄物処理法、労働基準法など、多くの関連法規があります。これらの法規を遵守することが業務運営において重要です。

資金需要と財務健全性の分析

  • 人件費や外注加工費がコストの大部分を占めるため、現金取引が一般的です。しかし、資金調達の必要性は比較的少ないため、大型契約の受託や新分野への進出、設備や情報関連の投資などによる資金需要の発生に注意が必要です。借入が多い企業は特に注意が必要で、借入の原因を追求することが重要です。

経営革新と開業への影響

  • 経営革新に関しては、人材の確保や育成、品質管理やコスト管理の体制確立、事業ビジョンの明確化、総合ビル管理の強化、マーケティング能力の向上、専門分野の強化などが、依然として重要な課題であると考えられています。これらの課題に対する取り組みが、業界全体のさらなる発展に繋がるでしょう。

収益性、生産性、安全性の業界分析

  • ビルメンテナンス業界における収益性、生産性、安全性の現状と今後の課題、キャッシュフロー分析、経営改善及び収益向上のポイントについて解説します。
  • 業界は人手不足やその他のコスト上昇要因により引き続き厳しい状況に直面しています。これらの課題に対応するため、付加価値の高いサービスを開発し、取り入れることが重要です。この過程で、業界内の優良企業をベンチマークし、その成功要因を学ぶことが有効です。
  • ビルメンテナンス業界は労働生産性が低く、1人当たりの売上高や加工高はサービス業平均の約半分です。これは労働分配率が約73%と非常に高いことに起因します。
  • ビルメンテナンス業界は手元流動性が豊富で、一般的には財務状況が良好です。しかし、損益分岐点が高いため、大口契約が解除されると赤字に転落するリスクがあり、注意が必要です。
  • ビルメンテナンス業界は短期間の掛け取引が中心で、設備投資も少ないため、借入依存度が低いです。多額の資金需要が発生する場合は、その原因を特定することが重要です。
  • 本業とのシナジー効果が高い新サービスや新規事業の展開をすることで業績が改善していくと考えられます。

機械化・省人化とサービス品質の向上

  • 機械化・省人化とサービスの質の向上も重要な課題です。採用難は構造的な問題であり、特に清掃業務では人手に依存している現状をどう改善するかが問われています。清掃機器や洗剤、ワックスの開発、さらには清掃ロボットの導入など、新しい技術の活用が求められています。これにより、品質・サービス(Q)、コスト(C)、納期(D)のさらなる向上を目指すべきです。
  • これらの方向性に沿った取り組みを通じて、ビルメンテナンス業界は現在直面している課題を克服し、新たな成長を遂げることができるでしょう。

専門資格と高品質サービスの提供

  • ビルメンテナンスの主要業務は、環境衛生管理、設備管理、建物・設備の保全、保安警備、その他の管理業務に大別されます。これらの業務を遂行するには、専門的な資格が求められることが多く、業務内容に応じて必要な資格を取得することが、サービスの質を保証する上で重要です。現在、ビルメンテナンス業務が全体の約8割を占めており、一般清掃業務がそのうちの63%を占めています。設備管理と保安警備がその次に続きます。

多角化事業と収益源の多様化

  • 多角化業務に関しては、「清掃資機材の販売・レンタル」、「リフォーム事業」、「設備工事」、「建設業」、「廃棄物処理業」などがあります。これらの業務を通じて、企業は収益源を多様化し、より安定した事業基盤を築くことができます。事業内容を正確に理解し、企業の強みを明確にすることが成功の鍵となります。

契約形態の変化と価格競争の激化

  • ビルメンテナンスの契約形態には「年間契約」と「スポット契約」があり、バブル経済期には人的なつながりに基づく契約が多かったものの、バブル崩壊後は価格競争が激化し、特に官公庁の契約では競争入札制度が導入されるなど、厳しい環境に変わっています。

受注形態の影響と企業の収益性

  • 受注形態に関しては、業界平均で元請けが8割、下請けが2割とされていますが、都市部では下請けの比率が高く、重層化していることが多いです。元請けとして受注できる企業でなければ収益性が低く、事業の安定性に欠ける可能性があります。

ビルマネジメント業への進出と新たなビジネスチャンス

  • ビルメンテナンス業界における課題解決のアプローチとして、従来のメンテナンスサービス提供から一歩進み、ビルの経営管理を代行する「ビルマネジメント業」への進出が挙げられます。
    バブル経済の崩壊後、経営には関わらない投資ファンドなどのビル所有者が増え、また、既存のビルオーナーからもコスト削減のニーズが高まりました。これにより、ビルの総合的な管理・運営を代行するビルマネジメント業の需要が拡大しています。この分野に参入できない企業は、コストパフォーマンスの向上や技術力、サービス品質の強化に努めることで、競争力を保つ必要があります。

戦後のビル管理業の起源

  • 第二次世界大戦の終結後、連合国軍が日本に進駐し、重要な建築物を占拠しました。この時期、アメリカの管理手法を取り入れたビル管理が導入され、日本の労働者もこれらの業務に従事するようになりました。1952年には、これらの経験を活かし、占領が解かれた後、関係者がビル管理業を立ち上げ、新たなビジネスの道を切り開いたのです。この動きが、ビルメンテナンス産業の始まりと見なされています。

顧客依存リスクと資格保有の重要性

  • 顧客や受託物件の量と質に関しては、ビルメンテナンス事業がストック型の商売であるため、安定感はあるものの、特定の顧客や受託物件に依存している場合、リスクが高まります。また、社員の資格保有数と受託物件の大きさ、企業規模が正比例するとされ、社員の資格内容や保有数にも注目する必要があります。

人材確保の課題と新規参入の機会

  • ビルメンテナンス業界が直面している業務上、経営上の課題には、人材確保の問題が顕著になっています。かつては契約料金の交渉の難しさや収益率の低下が主な問題でしたが、現在では現場作業員の不足が大きな課題となっています。賃金の増加、非正規雇用者の正社員化、高齢者や女性の雇用促進、勤務条件の改善に力を入れているものの、清掃分野では特に人手不足が深刻で、外国人労働者の受け入れに期待が寄せられています。この人手不足は、人件費の上昇や受注の見送りなど、企業の業績に大きな影響を及ぼしており、根本的な解決策が求められています。

新規顧客獲得と多角化戦略の推進

  • 顧客の増加と新領域への進出状況に関しては、勝ち組と負け組の差は顧客獲得と新分野への進出の成否にあるとされています。常に新規顧客を獲得し、事業の多角化を進めることが重要です。

経済成長とビルメンテナンス市場の拡大

  • 日本の経済が急速に成長を遂げると、ビルメンテナンスの市場もまた拡大しました。特に、オフィスビルや商業施設、住宅の建設が増加し、昭和40年代にはこの業界に新たな企業が次々と参入しました。しかし、バブル経済の崩壊後、業界は長い停滞期に入り、不動産の証券化や外資系企業の参入、構造的な変化などが進み、競争が一層激化しました。

経営革新能力と経営者の役割

  • 経営者の経営革新能力に関しては、多くの企業が古い体質を持っており、経営ビジョンや戦略を社員に示し、経営革新を計画的に行うことができるかどうかが鍵となります。
  • 本記事の内容は調査時点のもので、独自調査による推測の情報を含んでおります。数値等の情報を含め保証されるものではありません。
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